Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości we własność

31 sierpnia 2023 r. w życie weszły przepisy, zgodnie z którymi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, także komercyjnych, będzie mogło zostać przekształcone w prawo własności. Jest to kolejny etap usuwania z obrotu prawnego użytkowania wieczystego.

Nowelizacja m.in. ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznała użytkownikom wieczystym prawo do żądania sprzedaży nieruchomości. W odróżnieniu od nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie będzie następowało z mocy prawa – a wymagać będzie od zainteresowanych złożenia wniosku w przedmiocie żądania sprzedaży nieruchomości. Co istotne, złożenie wniosku w terminie powodować będzie, że Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego zasadniczo nie będzie mogła odmówić sprzedaży nieruchomości.

Termin na złożenie wniosku

Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji. Termin ten mija dnia 31 sierpnia 2024 r.

Biorąc pod uwagę, że nabycie nieruchomości jest co do zasady dużą inwestycją, która wymaga przygotowania zarówno pod względem prawnym jak i finansowym, to termin 1 roku na złożenie wniosku uznać należy za stosunkowo niewielki. Tak krótki termin może spowodować, że niewiele podmiotów zdecyduje się na wystąpienie z wnioskiem o sprzedaż nieruchomości.

Koszty wykupu nieruchomości

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cena nieruchomości zostanie ustalona w następujący sposób:

1. w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – cena stanowić będzie dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,

2. w przypadku zapłaty ceny na raty – cena stanowić będzie dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli chodzi o nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Przykładowo, jeżeli użytkownik wieczysty uiszcza opłatę roczną w wysokości 3% (nieruchomość wykorzystywana na inne cele, niż te określone w art. 72 ust. 3 pkt 1-4a ustawy o gospodarce nieruchomościami) to cena wynosić będzie 60 % wartości nieruchomości. Pozostałe 40% zostanie pokryte w ramach pomocy de minimis, oczywiście przy uwzględnieniu jej limitów. W przypadku przekroczenia limitów – pozostała kwota podlegać będzie dopłacie.

W terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, tj. od 31 sierpnia 2023 r. odpowiednia rada labo sejmik w drodze uchwały określi szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych, albo zobowiąże organ wykonawczy do indywidualnego określenia warunków w drodze zarządzenia. Ponadto, jednostki samorządu terytorialnego w drodze uchwały, w odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących ich własność, udzielą bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikom wieczystym.

Biorąc pod uwagę dokonywane przez użytkowników wieczystych opłaty w trakcie trwania użytkowania wieczystego, w tym pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, która wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej uznać należy, że ustalona cena nieruchomości gruntowej w ramach nowelizacji przepisów jest wysoka – co może odstraszyć potencjalnie zainteresowane podmioty.

Nieruchomości, co do których nie można żądać sprzedaży

Ustawodawca, mimo tego, że zmierza do wyeliminowania z obrotu prawnego użytkowania wieczystego, zdecydował, że nie wszyscy użytkownicy wieczyści oraz nie wobec wszystkich nieruchomości gruntowych przysługiwać będzie prawo do żądania sprzedaży.

Żądanie sprzedaży nie będzie przysługiwać:

1. w odniesieniu do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.,

2. w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich,

3. w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,

4. w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Ponadto, żądanie sprzedaży nieruchomości nie przysługuje także:

1. jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,

2. jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Podsumowanie

Rozwiązania zaproponowane w nowelizacji ustawy zmierzające do stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego z systemu prawnego uznać należy za co do zasady słuszne. Wątpliwości budzić może krótki termin na złożenie wniosku oraz stosunkowo wysoka cena sprzedaży nieruchomości. Względy te mogą wpłynąć na to, że nie wszystkie podmioty będą chciały skorzystać z wprowadzonych zmian, konsekwencją czego będzie utrzymanie użytkowania wieczystego w stosunku do części nieruchomości gruntowych.

Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.