Osoby decydujące się na skomercjalizowanie swojej nieruchomości zazwyczaj obierają jedną z dwóch dróg. Jedną z nich jest przygotowanie lokalu pod sprzedaż wraz z najemcą w formie oferty inwestycyjnej. W ten sposób można sprzedawać na przykład lokale mieszczące sklepy. Inną ścieżką jest samodzielne czerpanie pożytków z umowy najmu. Niezależnie od tego, która z tych sytuacji jest dla Ciebie bardziej atrakcyjna, jako wynajmujący potrzebujesz dobrze zabezpieczyć swoje prawa w umowie.
Wynajem lokalu usługowego – najważniejsze postanowienia umowne
Oto, jakie zapisy przyszłej umowy najmu musisz dobrze przeanalizować jako wynajmujący lokalu usługowego:
Czynsz podstawowy
Przyszłego najemcę do podpisania umowy z pewnością zachęci rzetelnie wyceniona ofertowa stawka najmu. Nie można być ona zbyt niska, by nie narażać Twoich interesów ani zbyt wysoka, by nie odstraszać potencjalnych najemców. Jeśli samodzielne dokonanie takiej wyceny sprawa Ci trudność, skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy lub przejrzyj oferty dotyczące podobnych nieruchomości w Twoim mieście. Powinny dostarczyć Ci niezbędnego kontekstu. Pamiętaj o zasadzie, że czynsz za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni spada wraz ze wzrostem metrażu nieruchomości.
Czynsz dodatkowy
Przez czynsz dodatkowy najmu rozumiemy wszelkie koszty obciążające nieruchomość i jego użytkowników, które zgodnie z Twoją wolą powinien opłacać najemca. Obejmują one zazwyczaj rachunki za wodę, prąd i inne media oraz czynsz do wspólnoty mieszkańców. Znacznie rzadziej zdarza się, by wynajmujący obciążali najemców wartością podatku od swojej nieruchomości. Wszystkie te elementy warto przemyśleć z wyprzedzeniem, gdyż odwiedzający Twój lokal na pewno w pierwszej kolejności spytają o ostateczną sumę wszystkich opłat.
Okres umowy najmu
Lokal usługowy może zostać wynajęty na czas określony lub nieokreślony. W pierwszym przypadku żadna ze stron nie może wypowiedzieć umowy najmu przez upływem wyznaczonego w umowie okresu. Pozwalają na to jedynie kryzysowe sytuacje, jak na przykład niszczenie lokalu przez najemcę czy też usterka uniemożliwiająca korzystanie z tego miejsca. Dzięki wynajmowi na czas nieokreślony będziesz dokładnie wiedział, jak długo nie musisz się martwić znalezieniem nowego najemcy.
Oczywiście może się zdarzyć, że początkującemu przedsiębiorcy nie uda się spełnić założeń swojego planu biznesowego i będzie musiał wcześniej zakończyć swoją działalność. W takim wypadku kumulowanie długu i windykowanie najemcy jest żmudnym i kosztownym procesem. Dodatkowo także nieprzyjemnym i stresującym dla obydwu stron niefortunnej umowy. W tym wypadku lepiej porozumieć się z najemcą do kwoty wynagrodzenia z tytułu wcześniejszego zerwania umowy, zakończyć umowę najmu i wynająć lokal komuś innemu. Takie rozwiązanie jest korzystniejsze również dla Twojej płynności finansowej.
Ubezpieczenie lokalu użytkowego
Nie ma obowiązku ubezpieczania lokali usługowych, ale Twojemu najemcy może na tym zależeć. Procedura uzyskania odszkodowania za szkodę w lokalu użytkowym jest dokładnie taka sama jak w przypadku zwykłego mieszkania lub domu i pozwoli zarówno Tobie, jak i najemcy stanąć na nogi po nieszczęśliwym zrządzeniu losu.
Koszty adaptacji lokalu
Przyszły najemca z pewnością będzie chciał dostosować Twój lokal do specyfiki prowadzonego przez siebie biznesu. Na najemcę nie powinno przerzucać się kosztów podstawowego i niezbędnego remontu nieruchomości, na przykład odmalowania odrapanych ścian. W pozostałych pracach adaptacyjnych możesz partycypować na tyle, na ile uważasz to za słuszne. Nie płać jednak za elementy wyposażenia, które po wyprowadzeniu się najemcy do niczego Ci się nie przydadzą.
Lokal usługowy – perspektywa najemcy
Początki prowadzenia działalności gospodarczej wiążą się z wieloma niełatwymi wyzwaniami. Świeżo upieczony przedsiębiorca musi nauczyć się najważniejszych strategii marketingowych i poznać zasady prowadzenia rachunkowości. Dla wielu wystartowanie z własnym biznesem nie jest możliwe bez znalezienia odpowiedniego miejsca, w którym będzie on prowadzony. W tej sekcji podpowiemy, jak znaleźć dobry lokal pod Twoją działalność i na co zwrócić uwagę, by nie podpisać niekorzystnej umowy.
Zanim rozpoczniesz poszukiwania właściwego lokalu, zastanów się, jaka lokalizacja i cechy nieruchomości najbardziej przydadzą się w Twojej działalności. Czy obowiązują Cię jakieś odrębne przepisy związane z reprezentowaną branżą (np. jesteś lekarzem i Twój gabinet musi spełniać szereg wymogów narzucanych przez prawo medyczne)? Jaka powierzchnia magazynowa jest Ci potrzebna? Jak wielu pracowników zamierzasz zatrudnić?
Następnie oszacuj swoje możliwości finansowe. Jakich miesięcznych przychodów się spodziewasz? Z jakimi jeszcze stałymi kosztami prowadzenia działalności musisz się liczyć? Stworzenie kompromisu pomiędzy potrzebami i aspiracjami a ograniczeniami budżetowymi da Ci najlepszy obraz lokalu, którego powinieneś poszukiwać dla swojej firmy.
Ponieważ każdy przedsiębiorca chce przyjmować swoich klientów w jak najlepiej prezentującym się, odświeżonym miejscu, powinieneś uwzględnić także środki konieczne na remont i dostosowania lokalu. Choć remont ogólny lokalu należy do zadań wynajmującego, powinieneś dokładnie uzgodnić z nim, co powinien obejmować.
