Umowa użyczenia lokalu pod działalność gospodarczą, zazwyczaj zawierana jest w gronie rodzinnym, jednak nie zawsze. Najczęściej przyjmuje ona formę ustną. Ważne jednak, aby ta forma odstąpienia była korzystna do obu stron. Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność, jednak trzeba pamiętać o określonych konsekwencjach podatkowych.
Na podstawie jakiej umowy odbywa się użyczenie lokalu pod działalność gospodarczą?
Użyczenie jest umową, w której użyczający (osoba, która oddaje w używanie) wyraża zgodę biorącemu na bezpłatne korzystanie z lokalu, na czas oznaczony bądź nieoznaczony w celach określonych w umowie. W Kodeksie cywilnym nie ma sprecyzowanych przepisów mówiących o tym, jaką formę powinna mieć umowa. Wynika to z faktu, że w takich sytuacjach korzystanie z nieruchomości najczęściej dotyczy własności osoby bliskiej. Umowa użyczenia lokalu pod działalność gospodarczą od rodziców zazwyczaj jest zawierana w formie ustnej. Warto jednak pamiętać, że dla osób, które planują prowadzić działalność gospodarczą w takim miejscu, wskazana jest umowa w formie pisemnej. Będzie to sporym ułatwieniem np. w sytuacji postępowania podatkowego.
Co powinna zawierać umowa?
Umowa użyczenia lokalu pod działalność gospodarczą powinna zawierać:
- datę zawarcia umowy;
- dane osobowe użyczającego i biorącego w użyczenie;
- dokładne dane lokalu, który jest przedmiotem umowy, czyli adres, powierzchnia w m2 oraz liczbę pomieszczeń;
- określenie rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej;
- okres, na jaki zostaje zawarta umowa;
- zobowiązania biorącego w użytkowanie.
Osoba, która decyduje się na bezpłatne użyczenie lokalu pod działalność, zastrzega sobie w umowie fakt, że to biorący pokrywa koszty utrzymania lokalu użyczonego. Mowa tutaj o płatnościach związanych z czynszem czy rachunkami za prąd, gaz, wodę itp. Dodatkowo biorący w użyczenie zobowiązuje się do użytkowania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli tylko na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. W innym przypadku umowa może zostać przedwcześnie zakończona. Będzie to wynikało z nieprawidłowego użytkowania lokalu, czyli niezgodnie z umową.
Ile może kosztować użyczenie lokalu pod działalność?
Użyczenie zawsze wiąże się z brakiem zapłaty. W sytuacji, kiedy użyczający zażąda pieniędzy za udostępnienie lokalu, wówczas mamy do czynienia z najmem, a nie z użyczeniem. Jeśli w umowie znajdzie się zapis dotyczący wysokości opłat, wtedy dochodzi do złamania prawa. Warunek nieodpłatności jest tym, co odróżnia użyczenie lokalu od najmu czy dzierżawy.
Czy użyczenie lokalu jest opodatkowane?
Podatek dochodowy od osób fizycznych jest odprowadzany w przypadku uzyskania świadczeń oraz w wyniku osiągnięcia korzyści finansowych kosztem innego podmiotu. Biorąc pod uwagę nieodpłatne użytkowanie lokalu, po stronie użyczającego nie powstał przychód, który podlega opodatkowaniu zgodnie z zapisami ustawy o PIT, ponieważ nie osiągnął on żadnych dochodów, które skutkowałyby powstaniem obowiązku podatkowego.
Z kolei pokrycie kosztów przez biorącego związanych z opłatą za czynsz po wyłączeniu opłat rozliczeniowych na podstawie wskazań liczników, stanowi zwolnienie podatnika z konieczności zapłaty należności, którą i tak musiałby uiścić jako właściciel nieruchomości. W takiej sytuacji stanowi to przychód i podlega opodatkowaniu. Jednak nie wszyscy mają obowiązek odprowadzania podatku dochodowego na mocy zawartej umowy użyczenia. Osoby z I i II grupy podatkowej (przepisy o podatku od spadków i darowizn) są zwolnione od jego zapłaty. Do takich osób zalicza się: małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, synowa, zięć, teściowie, macocha, ojczym, pasierb, zstępni rodzeństwa, zstępni i małżonkowie pasierbów, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa oraz rodzeństwo małżonków, a także małżonkowie rodzeństwa małżonków oraz małżonkowie innych zstępnych. Innymi słowy, najbliższa rodzina.
Jak wygląda kwestia: użyczenie lokalu pod działalność gospodarczą a podatek od nieruchomości? Osobą, która jest zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości, jest jej właściciel. Użyczenie lokalu nie powoduje przejścia podatkowego na biorącego.
Jakie są wady i zalety takiego rozwiązania?
Każda forma udostępnienia nieruchomości będzie miała swoje wady i zalety. W przypadku użyczenia do zalet można zaliczyć:
- zazwyczaj lokal jest użyczany osobie bliskiej, co znacznie obniża ryzyko dodatkowych problemów w postaci niewywiązywania się z umowy;
- możliwość zawiązania umowy w formie ustnej, bez konieczności potwierdzenia notarialnego;
- brak konieczności zgłaszania użyczenia lokalu do Urzędu Skarbowego;
- koszty związane z odpowiednim utrzymaniem lokalu pokrywa biorący;
- w przypadku osób bliskiego pokrewieństwa, użyczający jest zwolniony z podatku dochodowego.
Z kolei do wad można zaliczyć:
- obecnie ciężko jest znaleźć osobę, która zgodziłaby się na taką formę odstąpienia lokalu;
- krótki termin przedawnienia roszczeń – 1 rok;
- brak opłat za użyczenie.
Użyczenie nieruchomości pod działalność gospodarczą jest popularną formą jej udostępnienia w gronie rodzinnym. Pozwala to na uniknięcie dodatkowych opłat podatkowych, a także zwiększa gwarancję prawidłowego użytkowania lokalu.