Prawo pierwokupu stanowi, że jedna ze stron ma pierwszeństwo zakupu konkretnej nieruchomości. Wynika to z zapisów prawa lub umowy sprzedaży danego mienia. Z uprawnień do pierwokupu najczęściej korzystają dzierżawcy nieruchomości rolnych, gminy czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolniczego. Jednak warto pamiętać, że prawo to może nabyć każdy, a zapis dotyczący pierwokupu można wpisać do księgi wieczystej.
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą się zabezpieczyć przed sprzedażą konkretnej nieruchomości osobie trzeciej. Jest to szczególnie przydatne dla dzierżawcy lub najemcy, którzy w danym momencie nie chcą inwestować pieniędzy w nieruchomość, jednak chcieliby, aby nie została ona odsprzedana innej osobie. Pierwokup najczęściej kojarzony jest ze sprzedażą lokali komunalnych lub dzierżawionych gruntów, jednak może mieć miejsce w prywatnym obrocie nieruchomościami.
Prawo pierwokupu nieruchomości ma za zadanie wyznaczyć pierwszeństwo przy kupnie danego mienia, w sytuacji, kiedy jej właściciel chciałby je sprzedać. Oczywiście istnieje możliwość odsprzedania dobytku innej osobie, jednak tylko pod warunkiem, że podmiot uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Pierwokup wynika z obowiązujących przepisów bądź z konkretnej czynności prawnej, najczęściej zawarcia stosownej umowy. Nie będzie on obowiązywał w odniesieniu do innych form odstępowania np. darowizny. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku znajdująca się w Kodeksie Cywilnym określa, że instytucja prawa pierwokupu została zapisana w oparciu o trzy podmioty:
- Osoba uprawniona – której przysługuje to prawo (pierwokup);
- Zobowiązany – to osoba obciążona obowiązkami wynikającymi z tytułu ustanowienia prawa pierwokupu;
- Osoba trzecia – na rzecz, której zobowiązany dokonuje sprzedaży rzeczy obciążonej prawem pierwokupu.
Prawo pierwokupu stanowi, że w sytuacji, kiedy dojdzie do sprzedaży danej nieruchomości osobie trzeciej, a osoba mająca prawo pierwokupu nie zostanie o tym fakcie poinformowana, wówczas zbywca będzie zobowiązany do naprawy szkody, która powstała z tej przyczyny. Tutaj osoba posiadająca uprawnienia może wystąpić o odszkodowanie. W sytuacji, kiedy prawo pierwokupu należy do dzierżawcy, współwłaściciela albo Skarbu Państwa, wówczas sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna.
Kiedy pierwokup przysługuje dzierżawcy nieruchomości?
Pierwokup dzierżawcy przysługuje na mocy sporządzonej umowy ze wpisaniem tego prawa. Warto jednak zaznaczyć, że poprzez umowę dzierżawy należy rozumieć zobowiązanie oddania do użytku określonej nieruchomości, w zamian za zapłatę ustalonego czynszu. Przy sporządzaniu umowy konieczne jest umieszczenie stosownego zapisu gwarantującemu dzierżawcy prawo pierwokupu, daje to prawo do egzekwowania swojego obowiązku. Drugą podstawą, która stanowi o przysługującym prawie pierwokupu to ustawowe prawo przyznane danym podmiotom. Tutaj należy zaznaczyć, że pierwokup dzierżawcy nieruchomości ma mieć charakter rolny. Art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości rolnej, pierwokup dla dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy, jeżeli:
- umowa została zawarta w formie pisemnej;
- umowa ma tzw. „datę pewną”, oznacza to, że posiada urzędowe poświadczenie daty dokonania czynności prawnej;
- warunki umowy były wykonywane przez co najmniej trzy lata od chwili urzędowego poświadczenia daty na dokumencie;
- nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy.
W przypadku, kiedy właściciel dokonuje sprzedaży gruntu rolnego osobie bliskiej, wówczas prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy. Ta sama sytuacja występuje w przypadku, kiedy zakupu dokonuje Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego.
Jak wygląda taki proces?
Pierwokup zobowiązuje właściciela nieruchomości do przestrzegania tego obowiązku. W sytuacji, kiedy decyduje się on na sprzedaż danego mienia, w pierwszej kolejności zobowiązany jest do sporządzenia warunkowej umowy z kupującym w formie aktu notarialnego. Dokument ten musi zawierać określoną cenę, jaką kupujący uiści za nieruchomość, natomiast jej właściciel oświadcza, że przekaże do niej prawa pod warunkiem, że instytucja bądź osoba nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Po zawarciu stosownej umowy sprzedaży właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie poinformować o tym fakcie uprawnionego do pierwokupu. Osoba uprawniona po otrzymaniu zawiadomienia może skorzystać ze swojego prawa, musi jednak tego dokonać w ciągu miesiąca, licząc od dnia otrzymania stosownej informacji. W sytuacji, kiedy osoba uprawniona chce skorzystać z pierwokupu, musi udać się do notariusza i złożyć oświadczenie o chęci nabycia danego dobra. Wówczas staje się właścicielem nieruchomości na zasadach zapisanych w umowie sporządzonej z pierwotnym kupującym. W przypadku, kiedy osoba uprawniona nie wyraża chęci skorzystania z pierwokupu, to właściciel może podpisać kolejną umowę tym razem wiążącą z dotychczasowym kupującym.
Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do poinformowania osoby uprawnionej do pierwokupu o chęci sprzedaży danego mienia. W sytuacji, kiedy obowiązek ten zostanie zignorowany, wówczas konieczne będzie poniesienie określonych konsekwencji. Chcąc ominąć prawo pierwokupu, konieczne jest przekazanie nieruchomości w formie darowizny.
